捂盘惜售强扛房价不下跌 透视开发商护盘策略

蓝色白羊

有分析认为，目前购房者和开发商步入博弈相持阶段，购房者普遍怀有下跌预期，认为房价将步入下行通道，而部分房地产开发商采取捂盘惜售等非正常的“护盘策略”。（资料图片）

从严控房贷到实名购房，从增加有效供给到加强市场监督，国家一系列“组合拳”让人们对楼市回归理性寄予厚望。记者在昆明调研时发现，五一小长假期间，昆明楼盘３天仅成交６３套、成交量不及平时一天成交量的１／３。但是５月３日当天，昆明楼盘销售均价达到９９２９．８１元／平方米，创下年内新高。

有分析认为，目前购房者和开发商步入博弈相持阶段，购房者普遍怀有下跌预期，认为房价将步入下行通道，而部分房地产开发商采取捂盘惜售等非正常的“护盘策略”。

策略一：利用刚性需求撑住房价保持坚挺

“昆明的商品房是刚性需求，因此房价不会下跌。”当记者随机走进昆明南市区各个楼盘售楼中心询问房价走势时，笑容可掬的售楼小姐答案总是如出一辙。

记者在位于昆明市南二环外侧的盛高大城售楼中心看到，绿色掩映下的售楼中心冷冷清清，销售人员热情招呼记者入内，并开始在沙盘上介绍房屋的朝向楼层。一位姓朱的置业顾问告诉记者，前期房源已经全部售罄。“在盛高大城的销售过程中，我们感觉昆明市场目前主要是以自住的刚性需求为主。”

而在盛高大城买了套９０平方米小高层住房的韩先生告诉记者，他名下还有多套房产和铺面，由于住房邻近南过境高架桥，家人前来居住的可能性不大。购买这套房子，主要就是为了保值增值。据他介绍，像他一样购买房屋投资的市民不在少数。

中国房地产信息集团针对昆明二套房、三套房购房客户分析发现，二套房客户主要以改善型住房为主，三套房客户主要以投资型居多。瑞丰和（中国）地产顾问云南公司副总经理陆韬说，公司对全国主要城市的调查数据显示，在北京、上海和深圳，购买投资性住房的比重占到４０％至６０％，同处西部的成都市投资性住房比例为３０％，在昆明购买投资性住房的比例为２０％左右。“这个数据相比北京上海成都等一二线城市并不算太高，但是作为三线城市的昆明，这个比例并不低。”

昆明市统计局发布的数据显示，今年一季度，昆明全市城镇居民人均可支配收入５１２２．３１元，也即每月人均可支配收入仅为１７０７．４４元。２００９年，昆明房价涨幅超过４０％，至２０１０年３月份，全市成交均价达到每平方米７３００元的历史高位。

在昆明工作３年的昭通籍大学毕业生周兴说，自己的月收入是２４００元左右，不吃不喝一年只能买得起商品房中的一间厕所。而像自己一样在昆明工作的外地人比比皆是。“我以后要结婚生孩子，存在买房的刚性需求，可关键的问题是这么高的房价让我根本不敢去考虑买房子的问题。”