调控地王雷声大雨点小 三大问题难令央企刹车

蓝色白羊

在继表示78家不以房地产为主业的中央企业将退出房地产业务后，国资委日前进一步要求上述央企在15个工作日内制订退出方案。记者昨天从有关渠道，去年及今年1月、2月在上海拿地的央企基本尽数被保留，并不在78家遭清退的央企之列。分析人士指出，国资委的这一重拳在沪“雷声大，雨点小”，难改上海土地市场的火热景象。

保留央企占资产总额逾8成

本月22日，国资委召开会议，进一步要求78户不以房地产为主的中央企业在15个工作日内制订退出房地产业务方案。按照国资委要求，78户企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

对此，上海中原研究咨询部经理龚敏认为，暂不说这78户企业何时退出怎么退出，即便定了执行工作日，就拿保留的16家央企来看，78家退出与否都不是那么的重要。

龚敏向记者提供的一份数据显示，16家允许继续开展房地产业务的央企，占到全部中央企业房地产板块资产总额的85%，占到全部中央企业房地产业务销售收入的86%。

更重要的是，2009年及2010年1-2月在上海拿地的央企基本全部在16家企业之内，因此，这一土地新政在全国范围内可以看作是 “杀鸡儆猴”，在上海却影响甚微。

央企是“地王”主要制造者

综观历年央企在上海土地市场拿地情况，呈现两轮高峰，第一轮是2006年，第二轮是2009年。值得注意的是，第二轮拿地高峰中，央企取得的土地出让面积与建筑面积占比与第一轮相当，而土地出让金额占比却上一个台阶，比2006年上涨93%。

今年1月至2月，央企的土地出让金额占比依然非常可观，其比值达到21.79%，土地出让面积及建筑面积占比也达到了顶峰，这表明央企的拿地热情依然前所未有的高涨。

数据还显示，近两年上海土地交易市场的“地王”制造者多以国企、央企为主，2009年在总地价排名前10的成交地块中，央企占4席，其中中海、中建分别位居前总价第二、三名，其次是保利、华润分别位列第五、第六名。今年总价排名前10的房企中，央企则占两家，分别是华侨城及招商，位列第二、第八名。

圈内人士指出，由于央行资金实力雄厚，一般获取的土地面积也较大，这些地块同时也是品牌房企的主要追逐对象，以至于推高了地价，而持续上升的地价也必然推动房价上扬。

以新江湾城地块为例，自2005年新江湾城第一幅地块以5617元/平方米出让以来，板块地价从2007年6月才开始翻一番，之后半年内仁恒以20000元/平方米刷新，之后经历了一段低迷期，期间包括绿城低价转让D1地块，时隔两年后新江湾板块再度以32400元/平方米楼面地价被中建地产取得，而当时板块内的住宅均价已经达到35464元/平方米。

央企资金来源仍较为宽松

78家非主营房地产央企此番被“拒之门外”，下一步会不会“殃及”暂时处于安全状态的16家保留下来的央企？

市场分析人士指出，首先，高房价、高地价其实也不能全怪央企，房地产“暴利”人尽皆知，受利益驱使，央企参与房地产市场的投资也在情理之中。

其次，目前中国整体宏观环境未改变，部分产能过剩的央企，在流动性充沛的情况下继续寻求“出路”，房地产支柱性地位不改，在较高的利润驱使下依旧成为央企继续追逐的对象。

再次，央企资金来源仍较为宽松：央企背景的保利、华润、中海等房企去年库存大幅下降，现金流充沛。而且银行贷款门槛相对低，央企较容易取银行贷款。此外，分拆上市或增发，大部分央企为上市企业，通过上市融资、增发募资、发债募资方式容易圈钱。

“流动性过剩、房地产地位、央企定位三大问题得不到根本解决，难令央企‘刹车’。 ”龚敏最后谈道。