长株潭城市群最大的优势是文化 长株潭城市群, 最大, 优势, 文化

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　主持人：潘昭晖
　　文字整理：陈勇　　

　　摄影：余志雄

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　　主持人语

　　六年，中博会在中部六省“跑”了一圈之后，又回到了湖南。只是，这已不是出发前的原点，湖南在此期间发生的变化，将足以令六年前曾来过此地的人们刮目相看。

　　一组数据可以见证城市的变化：2011年，长沙经济保持平稳快速增长。长沙地区生产总值5619.3亿元，比上年增长14.5%，GDP总量居全国省会城市第7位、中部省会城市第2位，城乡居民人均可支配收入居中部省会城市首位。

　　与此同时，基础设施建设实现新突破。营盘路湘江隧道建成通车，过江交通压力明显缓解；黄花机场新航站楼投入运营；地铁1、2号线，福元路大桥，湘府路大桥，南湖路隧道建设顺利推进；湘江综合枢纽一期、沿江防洪道路工程完工；先导区“六纵八横”路网全面形成。

　　城市发展催生楼市机遇。过去几年，全国知名房企纷纷落子星城，在提升楼市品质的同时，成交量也快速攀升。2010年，长沙全市新建商品房累计销售备案2140.46万㎡。2011年，长沙全市新建商品房累计销售备案也达到1796.38万㎡。连续两年，长沙新建商品房成交位居全国前列。

　　5月18日-20日，在作为第二轮的开篇之作——第七届中部博览会上，长沙将推出183个项目，总投资近3600亿元，项目平均规模约20亿元。值得注意的是，“开放崛起，绿色发展”将是贯穿始终的主题。这是一种反思，也是一个方向。

　　处于“两型社会”建设新时期的长沙，房地产如何坚持绿色发展，实现绿色崛起？房地产的突破口在哪里？本次会客厅，将围绕这些问题展开交流。

　　规划水平、建筑水平已赶上一线城市，文化是最大优势

　　主持人：中部崛起已经成为不容忽视的力量，目前，长株潭城市群、鄱阳湖生态经济区、武汉城市圈、长江中游城市集群等的建设，为推动中部崛起发挥了重要作用。在这些经济圈中，我们的长株潭城市群该如何发展，才更具城市竞争力？跟其他五个中部省会城市相比，长沙的城市优势在哪里？又有哪些不足？

　　刘正明（京投银泰湖南置地投资有限公司董事总经理）：我是湖南本土人，在长沙也生活了这么多年，对这座城市有一点自己的认识和感悟。第一个，湖南的区位，在中部几个省份里面应该算是最好的之一，正好处在整个中国的经济重心点附近。这样的区位决定有较好的城市发展机会。

　　第二，湖南有很明显的交通优势。无论是高速公路，还是高铁，长沙现在都发展得非常好。高速公路把长沙与省内各市（州）串联成一个大市场，一个经济圈。同时，高铁的开通也带来了机会。最深层的是生活方式的改变。首先，高铁让所有人的事业版图扩大了，以前事业版图可能在省内，以后深圳、广州、武汉、北京、上海等一线城市都在事业版图之内。其次，生活方式也发生了改变，城际生活方式正成为一种趋势，同时财富也随之增长。

　　第三，湖南这几年的产业发展比较快。湖南历来是一个农业大省，但是最近短短的几年时间，湖南省GDP实现了一个很大的飞跃。产业的发展是城市发展的基础，目前长沙千亿产业集群，随便数一下，就有不少。产业发展将给长沙带来很多机会。

　　龙固新（深圳市德思勤投资有限公司董事长）：首先举两个例子，一个例子是，3月份我请了凯悦集团的全球总裁来长沙，他是第一次来中部这样的城市。他非常吃惊：中国中部城市发展到目前这样一个状况。在参观我们项目以后，他也没有想到中国中部城市的规划水平、建筑水平跟上海、北京没有什么差别，甚至说有些已经超过上海和北京的水平，已接近国际水平。

　　第二个例子是，长深高铁4月1日通车那一天开始，德思勤每天都包下一节车厢，5个星期下来，来长沙考察的人有几百人次，很多来自深圳的人士也很吃惊，称没有想到长沙的发展会这么快。事实上，近几年来长沙的发展水平已经上了一个大台阶，包括国际上一些好的投资公司，包括部分一线城市对长沙还不够了解。但正是因为这样，说明长沙的潜力非常大。

　　具体来说，长株潭区域优势明显，它是中部离珠三角最近的城市，是香港、澳门、深圳、广州进入中部的门户。长沙属于泛珠三角地区。第二个优势就是刚才提到的交通优势，长沙是南中国高铁的中心，两年以后到上海的高铁通了将更加方便，所以交通优势非常明显。第三，长沙在全国各地有大量可回流的国际化人才。在深圳就有300万湘籍人口，这些也是湖南的人才。怎么样把这些人才吸引到长沙来，这是一个课题。   

　　何洪伟（顺天地产集团总经理）：首先，长沙是一个辨识度很高的城市。跟中部这几个经济圈相比，武汉城市圈更注重经济规模，鄱阳湖生态经济区强调生态资源，长株潭最大的优势是文化。我们项目引进的凯宾斯基酒店落户长沙，很大程度上是因为他们看中了长沙三千多年以来形成的文化积淀。事实上，很多国际化的城市，都有自己城市的辨识度。长沙，文化是一个最大的优势。

　　其次，长沙人的生活形态、消费观念跟西方人很相似。长沙人的收入不是很高，但是消费非常超前，这个也是符合现代城市的发展要求，是一个非常好的基础。同时，长株潭城市群整体的环境非常优美，这样的山水资源本身就是一个文化。比如说巴黎有塞纳河，德国有莱茵河，伦敦有泰晤士河，长沙有湘江。

　　最后，长沙的未来发展潜力非常大。非常好的人才优势，非常好的政策优势以及区位优势，将带来发展的强大动力。同时，我们有优美的环境，还有繁荣的旅游产业、文化产业，这些都是强大的动力。

　　周勇（运达地产集团总经理）：最近10年，长沙的发展非常快。城市优势主要体现在几个方面，一个是固有的区位优势，一个是现在形成的交通网络的优势，还有一个是市场优势，特别是第三产业，被国内外的投资商普遍看好。事实上，在长沙，小到卖米粉的，大到卖高档产品的，大多都在赚钱。长沙人敢消费，消费观念很超前。这种市场，让很多企业愿意来长沙投资。

　　还有一个非常重要的优势是，这些年带来的良好发展态势。曾经，运达国际广场在2004年跟喜达屋集团接触的时候，当时长沙还是名不见经传的城市。当时喜达屋集团的人甚至问我，长沙在哪里？那个时候，外国人知道更多的是北京、上海、西安、深圳。因此，当时我们必须花大量的时间让他们知道长沙在哪，国民经济收入与人均可支配的消费收入怎样。经过这些年的发展，现在已经形成良好的发展势头。这对长沙未来的发展非常有利。

　　于忠（湖南省新泓信实业集团副总裁）：第一，长沙这个地方让人很温暖，包容性很强。大部分外地人来长沙，都呆得惯。因为骗一个人容易，骗一个人的胃很难。他们的饮食和娱乐，以及跟长沙人打交道，都没有什么不适应的地方。

　　长沙的第二个优势是，有一个外向型的文化。大家都见过世面，外来的人跟长沙人交流，不觉得是一个普通省会城市的居民。事实上，除了一线城市以外，很多城市都有很重的乡土气息。

　　第三个优势是房价低，生活成本低。这种优势将吸引优秀人才，尤其是大学毕业生落户长沙。像北上广深等一线城市，很多年轻人在具有购买力之前就已经呆不下去了，于是他们会选择生活成本相对较低的长沙工作与创业。在长沙，居民的幸福指数高，这是一个优势。　　

　　陆荣斌（绿地集团长沙房地产事业部市场营销部总监）：长沙第一个优势是地域和交通优势，离珠三角近。目前，长沙发展已在中部城市中悄然崛起，只要有足够的财力支撑，优秀人才的回流会带动长沙进一步的发展。交通方面，高铁的开通，将长沙纳入一线城市经济圈。

　　长沙第二个优势是消费力。虽然长沙理论上只能称为2.5线城市，但是城市居民消费力是远远高于同类型城市的水平。因为大部分长沙人有超前消费的观念。正因如此，沃尔玛超市愿意进驻绿地中央广场。对于房地产市场来说，强大消费力的带动，对于做商业用房和商业地产有优势。

　　长沙第三个优势是房价比较低。我们企业现在招人会选择一些到外地“走了一圈”，然后再回湖南的年轻人。他们在大城市呆过，接受过一些大公司管理的理念，职业化水平比较高。年轻人回来毕竟要买房子，目前长沙的房价对于他们来说，还可以接受。因此说，较低房价一定程度上给城市发展注入了动力。

　　第四个优势是，长沙城市建设正在更新换代，开发企业发展机会比较多。像武广新城、市府板块、省府板块，都是极具发展潜力的区域。   

　　城市管理者与开发商，能够拿捏好开发土地的气质，就是绿色发展

　　主持人：湖南这些年的实践，令我们深深体会到，决不能再走拼资源、拼环境的路子，而要把“两型社会”的理念、目标、方法全面融入全省经济社会发展各个方面，坚持绿色发展、实现绿色崛起。具体到房地产领域，我们该怎么来做？

　　于忠：绿色发展的范围很广，首先，有实力的公司应该要努力延长开发产品的生命周期。这就需要从项目规划、建筑质量开始抓起。目前正流行的城市综合体，我比较喜欢，因为它提高了土地集约的程度，使土地的价值最大化，使得资源影响的人群更多。

　　在绿色建筑方面，我们应该向标杆企业学习，在环保节能、垃圾处理、废水利用等方面，尽可能地做到位。把产品的配套做好了，业主进去生活，就能真正体会到楼盘的品质。而且，对于“两型社会”建设，也是一种推动。

　　何洪伟：绿色发展，绿色崛起，应该要多发展绿色产业。“两型”经济更多的是要发展服务业与文化产业。这样的发展才可以真正做到源头上的绿色崛起。现在的发展是长远的发展，要走向国际化必须要发展高端服务业，我们说高端服务业，第一个是金融，第二个是高端酒店业，第三个是写字楼和综合体的楼宇经济。我们要在这样的环境下发展，不是简单针对一个物理上的节能环保，还要用我们的产品去服务这样的经济时代。

　　同时，城市的发展跟城镇的发展是相互促进的关系，既有城市的快速发展，又有城镇的不断延伸，才有人居环境的延伸。在这种经济到来的时候，作为开发商也应该把我们的重点和关注点从原来仅仅对住宅的开发，转向对一些商业地产、休闲地产以及养老地产的开发。这是我对“绿色崛起”这一概念的一种理解。

　　刘正明：我始终认为每一块地都有它的特性和气质，这一块地适合做什么样的东西？做到什么程度合适？城市管理者与开发商，能够把这个落实到分寸上，就是节约，就是绿色。基于此，我提几点建议。

　　第一，城市公共资源要合理布局，在这一方面，相关部门在规划、配套、建设等方面，还有大量的工作要做。第二，城市的发展与区域的定位，要有比较明显的划分。当然我们讲明显划分不是截然不同，而是要有主次。第三，绿色发展应当适当调节好建筑的容积率。第四，绿色发展要有合理的房价做支撑，绿色节能环保产品的使用，必然会加大投入成本。

　　龙固新：城市再不能像以前的发展，严重影响环境，破坏生态，一定是保护性开发。沿江发展，一定要把最好的公共景观部分留给社会，消费者才能与自然更好地融合。“两型社会”建设非常重要，实际上是指城市的可持续发展，这不是一句空话。除了刚才各位谈到的内容之外，还涉及到一个重大命题，就是自然灾害对城市的致命性打击。

　　现在我们大家，虽然影响力很小，但是每个项目都有自己的影响力。例如一个产品节能30%，不仅每一位业主生活支出减少，而且对环境的污染少了30%。如果大家坚持做绿色节能产品，这样我们的城市会越来越好，这样对我们生活也好，污染少了，所以我觉得“两型”不要只当概念，要脚踏实地行动。

　　周勇：现在城市的楼太多，但是绿色太少，有一些小区建得不错，但是公共绿地太少。所以说，从城市管理的角度讲，要加大公共绿地建设的力度。同时，从环保节能的角度来说，精装房是一种趋势，政府部门应该加大政策支持。

　　开发商所要做的事情，是从自身做起，从消费者的需求出发，这是体现一个开发商的社会责任感，同时也体现一个开发商对消费者的关注。实际上大家都住了房子，很多人不满意，但是又没有太多的可选择性。社会上不是没有消费能力，很大程度上还是缺少适合消费者选择的产品。用发展的眼光来讲，市民买你的产品，出发点不是好不好用，还要看是不是能节约着用，花合适的钱买到自己最合适的产品。

　　陆荣斌：谈到绿色建筑，我们是蛮有体会的。以绿地中央广场为例，新里·卢浮公馆是绿色一星级标准，幼儿园和营销中心是绿色三星级标准。

　　除此之外，我们在运营管理上，也做到资源集约。我们的商业部分，都是自己做招商，比如现在引进了沃尔玛超市、海上国际影城。还会引进一些零售和餐饮，所以商业没有直接卖而是做招商，这也是一种环保。如果业主想怎么招商就怎么招商，这不是一种资源浪费吗？我们正是朝这个方向去做。

　　历时4年，从“房子”向“生活方式”转化

　　主持人：长株潭试验区建设已历时4年，房地产领域取得了哪些成就？新阶段湖南“两型社会”建设，房地产的突破口在哪里？

　　周勇：过去几年，长沙的房地产开发一直是一种开放的姿态。大量的外地开发企业进入长沙，给我们带来一些新的开发理念和开发思路，影响了本土的开发商，这样大家建的房子越来越有品质，也给市场带来了生机和活力。

　　下一步怎么做？突破口在哪里？政策的影响力太大了，变化更大程度上来自于市场上政策的引导，引导市场向一个更健康、更理性的方面发展。

　　刘正明：要说这些年市场成就，第一个是品牌意识已经开始有了，不仅仅是开发商有品牌意识了，客户也开始注意和注重品牌了，这是一个收获。第二个是市场意识强化了。

　　房地产的突破口在哪里？我个人认为，第一个靠产品的差异化。这个差异化实际上包含了刚才讲的一些绿色、节能、环保等相关产品的出现。第二个是企业的转型，包括我们刚才讲到的商业地产、养老地产、旅游地产等，所有这些地产的转型是有条件的，政策的支持、开发商本身的资源等各方面都要匹配。如果哪些方面跟不上的话，这个突破实际上也是机会和风险并存的。

　　龙固新：我想，长株潭的发展，站的位置还是要稍微高一点。第一，德思勤城市广场跟亚洲一流的商业中心、城市综合体相比较，硬件起点非常高。第二，德思勤城市广场要对城市有贡献，不光要成为长株潭最大的购物中心，也想成为珠三角的一个文化中心。第三，项目还将引进其他金融机构，跟全球几个大的文化娱乐集团合作。

　　除了这几个以外，德思勤城市广场还将与全国几个大的媒体合作，设立新闻中心。届时，项目成为金融、文化、旅游中心的集合。要支撑一个规划这么大的城市综合体，没有高起点的硬件，是做不到的。

　　何洪伟：其实这么多年来，房地产开发，最重要的贡献是对房地产认识的改变。原来理解房地产就是建房子，现在是营造一种生活方式。从“房子”到“生活方式”的变化，我觉得这一点是这几年通过这么多开发商的努力，所做出的一个最大贡献。同时，人们开始更加关注绿色与环保。这为将来奠定了一个发展的基础。

　　突破点要向多元化发展，而不仅仅是把所有的投资，都集中在住宅上。要为城市的裂变，城市的多中心化做出一些贡献，形成多中心的城市格局。产品更加多元化，机会也更加多元化，使老百姓的投资也更加多元化，你可以投资公寓，投资老年地产等等，分散投资。

　　于忠：大家意见都比较一致，我的看法也一样。取得哪些成就？我们现在的开发企业，越来越注重品质。与此同时，消费者也越来越理性。

　　关于突破口，我个人认为，房地产市场确实是要多元化。但是，旅游地产、商业地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，拼的更多是人才、经验、应用管理等问题，企业对此应慎重，切忌盲目跟风。

　　陆荣斌：以前大家买房时不知道品牌，也不太关心品牌，现在知道品牌了，也重视品牌了。这是一个变化。第二个，开发商不是说只建住宅，而是参与了城市的建设，某一个项目的品质带动了周边的品质。开发商也是参与了城市建设、城市的精神面貌建设，因为开发商做商业、住宅、城市综合体，这个对城市的建设贡献非常大。

　　未来城市肯定是多中心，不是只有一个中心点，这是一个发展趋势。房地产的突破口在哪？首先，开发商一定要有责任感，包括绿色品质的推广等。其次，还是以品质为先，大浪淘沙当中对自己品质有要求的开发商还是会受到市民认可，一些品质差的产品将会被淘汰。


来源：长沙晚报