长沙房价还要跌多久还跌多少

扇子宝贝

长沙房价还要跌多久?还跌多少?
    这是长沙房地产业内和消费者都普遍关注的问题，也是个仁者见仁、智者见智的问题。
    我们了解了房地产的周期性和价格组成就可以分析出长沙的房价还要跌多久还能跌多少。当然，如果能精准地把握政策、分析市场，长沙的房地产也可以尽快地走出低谷。
    房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。因此，分析、研究房地产的周期性和影响房地产价格的因素，对国家而言，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展；对房地产企业而言，有利于准确把握市场脉搏，分析成本，从而使项目定位精准；对消费者而言，有利于准确分析市场走向，既不坐失“捡便宜货”的良机，又不当“贵大爷”、“冤大头”。
　　一、房地产周期
　　房地产周期一般经过繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段，其中繁荣与萧条是两个主要阶段，衰退与复苏是两个过渡性阶段。
　　房地产周期的长度一般为8~10年。（繁荣期、衰退期、萧条期、复苏期四个阶段一般为24~30个月，由于内外部各种因素的影响各个阶段的长度也可能有所变化。）
　　每一个房地产周期都可以分为上升和下降两个阶段。上升阶段也称为繁荣，最高点称为顶峰。然而，顶峰也是房地产由盛转衰的转折点，此后房地产就进入下降阶段，即衰退。衰退严重则进入萧条，衰退的最低点称为谷底。当然，谷底也是房地产由衰转盛的一个转折点，此后进入上升阶段。房地产从一个顶峰到另一个顶峰，或者从一个谷底到另一个谷底，就是一次完整的房地产周期。
　　房地产周期波动的扩张阶段，是宏观经济环境和市场环境日益活跃的季节。这时，市场需求旺盛，商品房畅销，投资增长，资金周转灵便。房地产处于较为宽松有利的外部环境中。
　　房地产周期波动的收缩阶段，是宏观经济环境和市场环境日趋紧缩的季节。这时，市场需求疲软，商品房滞销，投资减少，资金周转不畅。企业处于较恶劣的外部环境中。房地产的衰退既有破坏作用，又有“自动调节”作用。在房地产衰退中，一些房地产企业破产，退出市场；一些房地产企业亏损，陷入困境，寻求新的出路；一些企业顶住恶劣的气候，在逆境中站稳了脚跟，并求得新的生存和发展。这就是市场经济下“优胜劣汰”的企业生存法则。
　　房地产周期的成因
　　（一）外因
　　房地产周期的形成与很多外部环境不无关系，如：战争、革命、选举、自然灾难、科学突破或技术创新等等。
　　在我国影响房地产周期的一个重要外因就是政治性周期。
　　（二）内因
　　按照一般的经济规律，房地产周期的形成起决定性作用的还是内因。
　　1、国民收入的波动，扣除物价上涨等因素影响的国民实际收入。
　　2、银行体系交替地扩张和紧缩信用，尤其是短期利率的波动。
　　3、投资过度，由于投资过多，与商品房建设过快，过度发展促使经济进入繁荣阶段，但商品房过度建设从而导致的过剩又会促使房地产进入萧条阶段。
　　4、消费不足，房地产的衰退与商品房的需求赶不上商品房建设的增长。这种不足又与国民收入分配不公所造成的过度储蓄有很大关联。
　　5、心理因素，心理因素和投资过度是紧密相联的。房地产的循环周期取决于投资，而投资大小主要取决于业主对未来的预期。而预期却是一种心理现象，而心理现象又具有不确定性的特点。因此，房地产波动的最终原因取决于人们对未来的预期。当预期乐观时，增加投资，房地产步入复苏与繁荣，当预期悲观时，减少投资，房地产则陷入衰退与萧条。随着人们情绪的变化，房地产也就会周期性地发生波动。
　　二、房地产价格影响因素
　　房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
　　因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
　　房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：
　　土地费用       土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
　　建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。
　　相关税费
　　税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
　　影响房地产价格的因素
　　需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。
　　房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
　　①从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
　　②从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
　　成本推动是房地产价格上涨的内在动力
　　①近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
　　②建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
　　③在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
　　消费者预期是房地产价格变动的根本原因：仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
　　另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。
　　投机的作用对房价上涨影响颇大
　　按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求，消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件.投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。