解读房贷新政：房地产市场将重新进入观望状态

蓝色白羊

对比2007年10月的房贷新政，此次房地产政策不仅速度更快，下药也更重，因此也被称为“史上最猛调控”，让业内直呼狼真的来了。

政策效应让市场产生了立杆见影的效果，大有不让房价降下来誓不罢休的味道。从最近记者了解到的情况来看，大部分买家都暂时搁浅了买房计划，开发商也针对市场的突变采取了不同态度，推迟开盘、暂缓拿地……不难看出，接下来的房地产市场将重新进入观望状态。

不少地产人士认为，楼价到了非降不可的地步了。

1、五成首付+1.1倍利率：“一刀切”非常严厉

新政：4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

解读：该政策直指二次或以上的多次置业者。如果说提高首付，只是提前收了买家的钱，而利率的提升则是赤裸裸地增加了购房者的经济压力。

举个例子，如果一套100万元的房子，二次置业者首付5成，贷款50万元。按照基准利率的1.1倍供20年房贷的话，月供为3737.88元。而如果按照之前7折利率，月供只需要3071.69元，相差近700元。

点评：应将改善性需求区别看待。笔者认为，该政策应把二次置业区别对待，因为目前广州楼市中，二次置业者占到一半的比例，且不少二次置业者的确是为了改善居住需求。政策一下把二次置业连同炒房者一同打压，不仅居民改善生活需求的愿望破灭，二手楼市场的房源也会大大减少，不利于二手楼市的活跃。

2、暂停发放三套房房贷：调控历史上首次出现

新政：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

解读：不少业内人士认为，该政策在调控历史上尚属首次出现，如果能顺利执行，将有效遏制主要以贷款炒房的投资客，房地产市场有望回稳。“虽没有强制要求，但是中央发出的警示，银行放款之前都会认真考虑风险，房贷收紧已相当明确。”满堂红研究部主任沈锐培表示。

据统计，目前市场上买二套房以上的置业者，投资客占逾九成。这部分炒房者不仅“霸占”了相当一部分房源，造成空置率攀升，还为了高利润进一步哄抬楼价。沈锐培认为，中央再次收紧房贷政策，对未来楼价的预期将有很大影响，“短期内，投资客应该不会考虑再购入房产，而会抛出部分货源。”

点评：前提界定不明或被“钻空子”。但也有业内人士指出，暂停发放第三套房贷款的前提条件如何界定将是一大难题。比如，如何来衡量区域价格是否过高、上涨得快不快？同时，谁来衡量、如何衡量？商业银行如何根据风险情况来决定放不放款？风险的标准是什么？又如何界定第三套房？等等。“如果这些都没有明确的规定，在执行方面将会有较大的难度，甚至会出现‘钻空子’的现象。”